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Conheça casos contados por moradores, síndicos e prestadores de serviços e entenda qual o papel do advogado especialista em Direito Condominial na resolução ágil de conflitos
Foto divulgação
Ter um advogado atuante na esfera judicial é o que o
senso comum tem como expectativa e é o que se espera de um trabalho exercido
por um bacharel formado nessa área. Devido essa tradicional atuação, apenas com
o foco em atuações deduzidas em juízo, o que se via era o Judiciário cada vez
mais abarrotado de processos e, como consequência, a lentidão para a resolução
deles. Após mudanças no ordenamento
jurídico, com ênfase na redução da judicialização de conflitos, o papel do
advogado atualizado, hoje em dia, deve ter ênfase na busca da conciliação,
através da resolução de conflitos pela via extrajudicial, ou ainda, através das
conciliações e mediações previstas no âmbito jurídico, o que traz mais
agilidade na solução das variadas situações adversas dentro de um condomínio.
Sendo assim, a
atuação do advogado especialista em Direito Condominial tem se tornado
indispensável para a gestão segura e eficiente de um condomínio, tendo em vista
as variadas missões desse profissional, atuando juntamente com síndicos e/ou
administradoras, e contribuindo na confiabilidade das informações prestadas aos
moradores/condôminos.
Ricardo Tardem, tem 45 anos, possui uma Administradora
de condomínios que atende atualmente 45 condomínios, com aproximadamente 40 mil
pessoas. Ele comenta que a atuação de um advogado condominial é fundamental na
gestão de uma administradora, e estar assistido por um profissional preparado e
conhecedor desses assuntos faz toda a diferença:
“As
rotinas existentes em um condomínio e suas obrigações legais exigem expertise
jurídica. Dúvidas envolvendo convivência, crimes contra a honra, estudo da
convenção, regras contidas no regulamento interno, análises de documentos,
contratos, assembleias são alguns pontos que destaco e justifico a importância
da atuação de um advogado na gestão juntamente com uma administradora.”
Amanda Accioli tem 47
anos, é síndica profissional e atua há 19 anos na área condominial. Ela conta
que hoje existem condomínios que são verdadeiras cidades, com regulamentação
interna própria e tão complexa que a Assessoria profissionalizada do departamento
jurídico é extremamente necessária:
“Eu sempre acreditei que gerir profissionalmente um
condomínio não significa que o síndico deva, necessariamente, ter como
profissão a sindicatura. Mas sim, deve possuir profissionais competentes ao seu
lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente, com
orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e
razoabilidade, tão presentes no exercício da profissão. Cada dia mais, síndicos
e administradores estão despertando para a necessidade de um corpo jurídico
acompanhando as rotinas condominiais, e isso é muito importante. Aos meus
olhos, um condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de
casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como
tal: precisa de gestão profissional para que seja saudável e esteja em
conformidade com a lei.”
Para
otimizar os recursos, como o tempo e os custos de um processo judicial, uma das
missões do advogado condominialista é ter uma atuação extremamente proativa e
conciliatória. Dra.
Alessandra Bravo, advogada especialista em Gestão e Direito Condominial, comenta
que a atuação do advogado especialista é bastante ampla e necessária:
“A Assessoria Jurídica Condominial tem o
objetivo de auxiliar na gestão do condomínio, mitigando e auxiliando, tanto com
ações preventivas (antes da ocorrência de algum dano), bem como para ações que
existem conflitos de interesse, ou ainda defendendo o condomínio em ações em
geral. É importante considerar que as ações extrajudiciais devem trazer mais
praticidade para os problemas do dia a dia, desde o início da implantação do
Condomínio: Consultoria e acompanhamento da obra e pré-vistoria da unidade,
Consultoria de problemas no imóvel, Assessoria para compra de imóvel, dentre
outros. Até as práticas diárias de administração interna do condomínio, como: Elaboração
de Comunicados, Notificações, Participação em Assembleias Gerais, Elaboração de
contratos em geral, Mediação de conflitos, Cobranças em geral, Adequação da
LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados), Reuniões com a Administração, Previsão
Orçamentária Estratégica, Normas e Procedimentos, Regularização de Condomínios,
Implantação do Compliance Condominial, Funcionários e Prestadores de serviço, dentre
outros.”
O risco do condomínio não possuir as
orientações técnicas de um advogado atuante na Assessoria especializada
Condominial é a possibilidade de ocasionar aumento dos problemas cotidianos ou
administrativos, que poderiam ser evitados com a orientação e acompanhamento jurídico
especializados, além de garantir uma gestão tranquila e eficiente.
Dra. Alessandra Bravo
- advogada especialista em Gestão e Direito Condominial
Leonardo Manfrinatti da Silva é consultor de
seguros condominial e atende cerca de 60 condomínios. Dentro das diretrizes,
leis e responsabilidades da sua área de atuação, Leonardo acredita que é de
grande importância o trabalho de um advogado especialista em Direito
Condominial, atuando em conjunto, não apenas com ações judiciais após a
ocorrência de algum sinistro, mas sim, de maneira preventiva para evitar
problemas futuros aos condomínios:
“A
atuação de um advogado especialista em Direito Condominial é fundamental para
se manter o bom funcionamento de todas as partes de um condomínio, seja ela de
cobrança, relações entre moradores e, principalmente, no suporte ao síndico em
contratos de serviços – o que exige conhecimento técnico necessário e respaldo
de todas as leis e regras. Nesses anos,
tenho vivenciado o trabalho diário em condomínios e percebo que um advogado
atuante, desenvolvendo ações de prevenção e orientação junto aos síndicos,
administradoras e moradores, a fim de evitar que qualquer problema, por mais
simples que seja aconteça, os índices de sinistros praticamente não existem,
fruto desse trabalho desenvolvido por um profissional especialista nessa área
do Direito.”
Leonardo
Manfrinatti durante trabalho como consultor de seguros de cerca de 60
condomínios.
A
importância da Conciliação na atuação do Advogado Condominialista
Quando falamos em notificações internas, multas
a condôminos que desrespeitam regras e normas de convivência, o papel do
advogado especialista deve nortear o caminho da conciliação. O advogado
especialista em Direito Condominial tem papel importante no que diz respeito ao
auxílio ao síndico e administradora. Dra. Alessandra Bravo alerta sobre algumas
situações:
“As
advertências e notificações, seguidas ou não de multas, devem estar
primeiramente previstas na Convenção e/ou Regulamento Interno do condomínio.
Quando o ato praticado não estiver previsto nos documentos internos do condomínio,
é necessário amparar-se da legislação nacional, que se aplica ao caso concreto.
Quando se trata de condômino antissocial, inclusive, é necessário verificar os
atos praticados ilicitamente pela unidade: barulhos em horários inoportunos, brigas
e desentendimentos rotineiros, dentre outros. Ações mais drásticas e
oficializadas devem ser tomadas quando os primeiros passos conciliatórios não tiverem
êxito.”
Antônio Carlos Lopes da Silva tem 53 anos, é
síndico em um condomínio que possui 96 famílias. Ele confessa que no início da
sindicatura agia primeiramente por impulso, mas no decorrer dos anos foi
implementando técnicas mais moderadoras:
“Logo nas primeiras queixas que desrespeitam as
normas de convivência dentro do condomínio, eu já ia notificando o morador sem
orientação ou uma avaliação mais crítica da ocorrência, inclusive, tendo a
possibilidade de colocar o condomínio em risco. Agora, sempre que tenho que
tomar alguma decisão importante no condomínio, levo a situação primeiro para o
jurídico para depois compartilhar/discutir com o conselho. A contratação de um advogado especialista em Direito
Condominial, na minha visão, é fundamental para que o síndico possa desenvolver
seu trabalho com segurança, resguardando-se e, principalmente, resguardando o
condomínio de possíveis ilicitudes, afinal, gerir um condomínio exige muita responsabilidade
do gestor.”
Síndico
Antônio Carlos em orientação na portaria do condomínio onde atua há seis anos
Carlos do Vale é diretor de projetos de uma
empresa de portaria remota e segurança patrimonial há 20 anos, e presta
serviços a mais de 60 condomínios. Conforme as vivências práticas durantes os
anos de atuação, ele também concorda que o advogado deve agir dentro dos
princípios da legalidade e razoabilidade para evitar, dentro do possível,
seguidas ações onerosas na justiça:
“Ao
assessorar um síndico, o advogado não pode pensar apenas na ‘letra fria’ da
Lei, pois cada condomínio é único e possui suas peculiaridades, deve-se
encontrar suas regras de convívio e de paz social, e também as melhores
soluções seguras entre as opções de serviços oferecidas ao condomínio. Logo, o
advogado precisa conhecer profundamente o condomínio para o qual advoga, de
forma que suas orientações sejam tecnicamente perfeitas e, ao mesmo tempo,
atendam aos anseios daquela comunidade.
O advogado especialista em direito condominial é imprescindível para solucionar
os conflitos de relacionamentos ou administrativos de acordo com as normas
vistas na Legislação Condominial, e também atuando na prevenção da ocorrência
de situações desfavoráveis, evitando, assim, processos judiciais.”
A síndica profissional Amanda Accioli também concorda que se foi o tempo em que o advogado era chamado
apenas quando existia algum problema. Atualmente, a gestão de condomínio para
ser sólida, precisa obrigatoriamente de um acompanhamento jurídico profissional
de qualidade:
“Se o
síndico ou administrador ainda possui o entendimento de que um escritório de advocacia
especializada agindo preventivamente é custo, acho necessário reconsiderar o
conceito, sob pena de tornar-se obsoleto e, pior, ocasionar algum prejuízo
financeiro a si e aos condôminos. Seja orientando, conduzindo assembleia, mediando
conflitos, emitindo pareceres, segurando o ímpeto de moradores, os advogados se
tornaram peça fundamental para o exercício da sindicatura de maneira
profissional.”
INFORMAÇÕES
– ABRAVO (Advocacia e Assessoria Especializada): Advogada Alessandra Bravo
A ABRAVO (Advocacia e Assessoria
Especializada) visa atender a demanda dos clientes em soluções administrativas
e judiciais, de serviços especializados e específicos para os mais diversos
problemas, tratando-os de forma preventiva, conciliatória e contenciosa, com
alto grau de satisfação.
Com mais de 20 anos de experiência na
área, Alessandra Bravo (proprietária da ABRAVO) é Advogada especialista em
Gestão e Direito Condominial, Pós-graduada em Contratos e Gestão; Síndica
Profissional há mais de 10 anos; Mestranda em Direito Constitucional Civil;
Diretora em Campinas da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial);
Coordenadora Estadual do Núcleo de Direito Condominial da Jovem Advocacia da
OAB/SP; Membro Efetivo Regional da Comissão de Direito Condominial na Seccional
da OAB/SP – 2022 a 2024; Professora na ABRASCOND (Associação Brasileira de
Síndicos de Condomínios) de Compliance Condominial e LGPD aplicada para os
Condomínios.
Especialista: Gestão e Administração
Condominial; Compliance Condominial; Engenharia Condominial; Incorporação
Imobiliária; Direito Imobiliário; Mediação e Conciliação Condominial; Direito
Trabalhista para Condomínios e Tributário para Condomínios; Lei Geral de
Proteção de Dados para Condomínios; Advocacia Extrajudicial para Condomínios;
Articulista e Fonte constante na imprensa sobre condomínios em matérias na
Televisão (canal aberto e fechado) em âmbito nacional, jornais, revistas,
blogs, rádios, podcasts, diversos Canais e Lives pelo Instagram e Youtube,
Órgãos de Classe, Associações e Sindicatos.
Para mais informações sobre a ABRAVO, acesse:
https://abravoadvocacia.com.br/
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