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Sou corretor de imóveis em
Brasília. Vi que a maioria das pessoas que estão buscando imóveis estão bem
perdidas. Assim, escrevi o artigo abaixo, que dá orientações gerais. O artigo
foi publicado em vários sites, jornais e também no site do Sindimóveis-DF e do
CRECI-DF. Originalmente
foi publicado como "10 aspectos práticos na compra de imóveis - julho/2016. Acréscimos em dezembro/ 2016(13
aspectos). Nova revisão em agosto 2021 (15 dicas). O artigo está disponível em
enterbrazil.com/dicas
No youtube: https://youtu.be/IPwm3xRutAA
15 dicas na
negociação de imóveis
*Por Marcelo Sicoli
Para o corretor de imóveis iniciando na profissão, vários contatos, ofertas e interações de possíveis clientes que parecem absurdos, ou os chamados “pontos fora da curva” na verdade são muito mais frequentes do que se imagina. Em muitos compradores é marcante a falta de informação sobre as variáveis envolvidas na compra ou aluguel de imóveis. Vale a menção, que para exercer a profissão, os corretores de imóveis concluíram curso técnico, têm registro profissional, um arcabouço de conhecimento peculiar e canais de divulgação próprios. O corretor de imóveis é personagem essencial nos processos de transação imobiliária. Sem ele, a experiência pode ser desastrosa! Alguns clientes, que se aventuram nesse processo se frustram profundamente. Recorrer a um profissional capacitado aumenta a chance de tornar a experiência mais tranquila, rápida e bem-sucedida.
Destacadas entidades do segmento imobiliário já
redigiram manuais úteis e sucintos com dicas para os compradores. No geral,
porém, brasileiros não tem hábito de ler, apesar da compra da casa própria ou
mesmo de imóvel para investimento representar muitas vezes economias de uma
vida inteira.
O Corretor é a pessoa que mais conhece o mercado
imobiliário. Algumas dicas gerais:
·
1) Certifique-se de estar tratando com um corretor
de imóveis devidamente registrado no CRECI(Conselho Regional de corretores de
imóveis) de seu estado. Comum no Distrito Federal, a intermediação de imóveis
de terceiros por não corretores de imóveis configura-se em crime de exercício
ilegal da profissão e em alguns casos estelionato. O registro profissional dos
corretores e imobiliárias pode ser verificado diretamente no site do CRECI do
seu estado;
·
2) Há bairros consolidados no DF, com ótima
infraestrutura e boa localização, que, no entanto não se enquadram nas regras
de financiamento bancários das principais instituições financeiras(Caixa, Banco
do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander etc). Muitas vezes por ainda não serem
legalizados e não possuírem escritura, tem “cessão de direitos”. A esmagadora
maioria dos condomínios no Jardim Botânico, Vicente Pires, Polo de modas do
Guará por exemplo. Logo, se pretende financiar busque outros bairros. O BrB
(Banco de Brasília) passou a ter uma linha de financiamento para imóveis não
regularizados em 2020;
·
3)Os websites dos principais bancos trazem
calculadoras financeiras onde é possível fazer simulações que dão um excelente
direcionamento. Informe sua idade, estado civil, renda, saldo de FGTS, valor
disponível para entrada e vá testando diferentes prazos: 10, 20 ou 30 anos para
ver o valor das parcelas. Nesta atividade que toma poucos minutos no
computador, muitos se surpreendem ao ver que devem buscar imóvel com preço
inferior, que podem sonhar mais alto que o inicialmente planejado ou sejamos
francos, adiar o sonho da casa própria por mais uns anos. Lembre-se que quanto
mais dinheiro a vista puder dar de entrada, menos dinheiro terá dado ao banco
no final do período. É possível compor renda ou mesmo usar o FGTS de todos os
membros que irão residir naquele imóvel;
·
4)Proposta de permuta de lotes, imóveis rurais,
imóveis em outras cidades ou países, barcos, aeronaves, carros e motos usadas,
esmeraldas, diamentes etc por imóveis tem probabilidade baixíssima de dar
certo. Sugestão: venda seus ativos em seus respectivos canais, levante dinheiro
e retome o contato. Trocar um imóvel por dinheiro é muito mais fácil de mensurar,
avaliar e dinamizar a negociação. Em 2020, as criptomoedas passaram a entrar
nas negociações também;
·
5)Muitos vendedores-compradores, ou seja, aqueles
que precisam vender um imóvel para comprar outro supervalorizam a liquidez de
seu imóvel(velocidade na venda) e muitas vezes seu valor. Há casos em que
futuros vendedores-compradores, já se envolvem em maratonas de ligações e
visitas e se frustram quando encaram a realidade das variáveis apontadas:
demora para vender e baixo interesse pelo imóvel no preço ofertado. Um bom
corretor pode precificar corretamente e usar técnicas profissionais para
impulsionar a venda. Quanto maior o valor de venda maior sua comissão
naturalmente. Mas a precificação em termos “fora do mercado” acaba por empacar
a venda. Por outro lado há também os custos expressivos no processo
transacional: celular, internet, combustível, faixas, anúncios pagos,
fotógrafos profissionais, custos operacionais diversos etc. O negócio tem que
ser bom para quem vende para quem compra e para quem irá unir as partes, ou
seja o corretor de imóveis;
·
6)Este imóvel é “pequeno”. 25 m2 ou 200 m2 são
variáveis fixas, e obviamente observadas em todos bairros. Um imóvel de 35 m2
do bairro X terá o mesmo tamanho no bairro Y. Busque um imóvel maior, ou que
melhor se adeque a sua realidade financeira. Atentar-se para os conceitos
de área útil, área comum de divisão não proporcional (vaga de garagem), área
comum de divisão proporcional (corredor, piscina, salão de festas etc), área
total;
·
7)Preço de “metro quadrado” é muito frio para
abranger a complexidade de variáveis envolvidas na precificação de um imóvel.
Em um mesmo prédio há varias realidades como: vista livre ou não, andar alto ou
baixo, infraestrutura do condomínio, quantidade de vagas na garagem, proximidade
com comércio atrativo, vizinhança, disponibilidade de transporte público,
estacionamento, nível de reforma e acabamento, situação jurídica ou mesmo
condições de pagamento;
·
8) Seja metódico na busca. Crie planilha eletrônica
ou anote num caderno, os imóveis que se interessou, para quem e quando já ligou
e detalhes obtidos no contato e visitas. Otimize tempo e evite retrabalho. As
chamadas visitas virtuais, especialmente com vídeos e fotos bem produzidos, já
propiciam uma boa noção dos imóveis. Passe na frente ou visite em horários
alternativos para sentir a dinâmica da vizinhaça se necessário;
·
9) Nas ligações ou contatos via whatsapp,
apresente-se e mencione com detalhes o imóvel de seu interesse e onde ele está
anunciado. Para os colegas corretores, IDENTIFIQUE-SE já no inicio do contato
inicial seja para uma tentativa de captação ou parceria. Grosserias a parte,
ainda me surpreende ligações a cobrar ou as “bombadas/toques” que requerem
retorno. Ligações após as 22:00(isso mesmo) também não são bem-recebidas. Após
alguns anos, não vejo potenciais compradores com este comportamento;
·
10) Agende visitas somente após ter vencido os
passos acima e entender que é o momento da compra. Pense em horários e dias que
possa cumprir. Em caso de desistência, brevemente informe por telefone, e-mail
e hoje o popular whatsapp. É grande a quantidade de interações por e-mail, que
NUNCA são respondidas pelos interessados. Respeite o trabalho de quem vive “do”
e “o” mercado imobiliário. Evite ser um turista de imóveis;
·
11) Dê exclusividade ao corretor/imobiliária de sua
preferência. Muitos imóveis se “queimam” no mercado por terem várias
imobiliárias anunciando ao mesmo tempo. A falta de compromisso do proprietário,
inevitavelmente gera desmotivação por parte dos corretores. Afinal de contas,
grande investimento de tempo e dinheiro pode ser feito para que um concorrente
feche o negócio;
·
12) Frente a toda a segurança e comodidade, tenha
certeza que deixar seu imóvel para venda ou aluguel com um corretor de imóveis
ou imobiliária, será um investimento de alta relação custo x benefício. Há
muitos golpes na praça; e que se renovam com frequência; Pense que
especialmente imóveis em condomínio, cada mês perdido na venda, representam
custos adicionais de luz, condomínio, IPTU proporcional e custo de
oportunidade(imóvel vazio que poderia estar gerando renda se alugado).
·
13) Para um público especifico, imóveis são vistos
como um ativo de investimento. Um imóvel de forma técnica é comparado a fundos
de investimento, CDBs, fundos imobiliários, mercado acionário etc. A análise é
sempre complexa. Há fontes de leitura que posso indicar para os interessados.
Há muitas análises disponíveis para estudo que comparam vantagens e
desvantagens de comprar x alugar um imóvel;
·
14) Verificar documentos e certidões do imóvel e
do(s) vendedor(es). Peça ajuda a um amigo advogado por exemplo;
·
15) Use os correspondentes
bancários cadastrados. Eles agilizam o trâmite e não representam custos
adicionais. Quebre o paradigma também de pensar somente na CAIXA quando se
tratar de financiamento imobiliário. Há diversos outros bancos trabalhando com
taxas super competitivas, em determinados segmentos mais vantajosas ou mesmo
condições no geral superiores.
* Marcelo
Sicoli – é consultor internacional , síndico premiado no Brasil e exterior e
corretor de imóveis em Brasília-DF.
Whatsapp: (61) 98162-8891 e-mail: marcelosicoli@hotmail.com
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