Especialista afirma a importância da manutenção preventiva dos prédios

Em entrevista ao portal Empreender Brasília, o engenheiro Fernando Autran explica que a manutenção preventiva aplicada rotineiramente pode ampliar a vida útil predial em até 50%, além de reduzir os custos das manutenções

1) Fernando Autran, por que a manutenção preventiva é tão importante?

"Não temos no Brasil a cultura da manutenção preventiva especialmente em condomínio e edificações, sejam residenciais, comerciais, públicas e privadas. O que reina no Brasil, é a manutenção reativa que é quando acontece um problema e vai se buscar solução daquele conserto ou reparo para trazer de volta a operação de um sistema que se tornou um indisponível, dessa maneira se vê a questão de manutenção como custo e realmente acaba sendo, porque quando se tem uma postura reativa referente a operação da solidificação toda vez que você tem uma quebra, uma indisponibilidade ou um problema, acaba se tornando uma dor de cabeça violenta. A cultura da manutenção preventiva, corretiva e até mesmo preditiva devem ser encarados como um investimento, já existem estudos que comprovam que a manutenção preventiva aplicada rotineiramente e levada a sério pode ampliar a vida útil de um determinado sistema em até mais de 50%, sem dizer que vai estar sempre mantendo o desempenho daquele sistema o mais próximo daquele desempenho original, quando se fez a instalação do equipamento do sistema. Então a manutenção preventiva é importantíssima por ser algo que reduz custos, aumenta a disponibilidade dos sistemas e equipamentos e principalmente aumenta a questão da segurança daqueles que dependem ou fazem uso de um determinado sistema ou equipamento."
 

2-) E sobre a NBR 5674, o senhor pode explicar um pouco sobre a norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que regulamenta as orientações das edificações?

"A norma 5674/2012, trata da gestão de manutenção e orientação de que todo e qualquer edificação, inclusive anterior à publicação da norma deve elaborar e implementar o PMP ou seja um Plano de Manutenção Preventiva que é um documento que vai fazer todo o levantamento dos ativos do prédio, quais são os sistemas e equipamentos, operação e vai traçar uma programação das manutenções preventivas rotineiras e periódicas que precisam ser realizadas ao longo do tempo. Lembrando sempre que quem vai executar essas manutenções tem que ser profissional e empresas qualificadas, ou seja, que tenham formação em cursos reconhecidos pelo MEC, que tenham registro no respectivo conselho profissional, eu, por exemplo, sou engenheiro e tenho registro no CREA e a minha empresa que atua na área de engenharia também tem o registro no CREA, a gente tem até a previsão dos profissionais capacitados, que não tenham uma habilitação, mas quando é o caso, esses profissionais capacitados, que receberam treinamento para exercer uma função técnica específica de manutenção, eles têm que ser supervisionados por um profissional qualificado e habilitado. "
 

3-) E o que deve conter no plano de Manutenção Preventiva Predial?

"Um plano de manutenção preventiva é regulamentado por norma técnica e deve se levar em consideração também o manual de uso, operação e manutenção fornecidas pela Construtora. Com essas informações complementadas por uma inspeção do prédio, levantamento dos ativos e de como está a saúde da edificação vão ser os subsídios para gerar o plano de manutenção preventiva. Não existe um documento genérico, não existe uma manutenção genérica, o plano de manutenção preventiva deve ser elaborado exclusivamente para cada prédio, pois um PMP é um trabalho bem especializado e faz total diferença na condução da vida técnica da edificação e impacta diretamente para redução de custos, aumenta a segurança, habitabilidade e sustentabilidade do prédio."
 

4-) As vistorias devem ser realizadas dentro de quanto tempo?

"Excelente pergunta e convém explicar sobre a distinção dos termos antes de responder quanto a periodicidade. Devemos fazer uma distinção dos termos técnicos, dentro do que a gente chama de uma escala de progressividade diagnóstica, a vistoria é diferente de inspeção, que é diferente de auditoria, que é diferente de perícia. Então cada uma dessas tem um conjunto de tarefas associadas. Uma vistoria é algo muito básico, é simplesmente você entrar no ambiente e registrar, ou documentar, o que nós chamamos tecnicamente de manifestações patológicas ou anomalias, os problemas relacionados aos sistemas existentes, esses sistemas podem ser os sistemas construtivos, eletroeletrônicos, hidrossanitários, mecânicos, incêndio, acessibilidade e etc. O que acontece muito é que às vezes o pessoal contrata um profissional de engenharia ou uma empresa e sem conhecer, ou as vezes o profissional não explica isso direito e pensa que irá receber um documento completo e recebe uma vistoria simplificada, até para contornar esse tipo de problema no ano passado foi publicada pela ABNT a norma 16.747/2020, que trata de todas as orientações para elaboração de laudos de inspeção predial, uma inspeção já está em um nível superior a uma vistoria, existe a parte da vistoria onde são verificados no prédio os seus múltiplos sistemas, mas além disso é feito uma análise de todo a documentação do prédio, de como funciona e se existe uma manutenção do prédio, análise de como foi feita a construção e após, tudo isso é processado e é gerada uma lista de prioridade do que deve ser atacado e como é o tratamento a ser dado para cada problema que foi identificado, então o documento que nos temos hoje que faz o levantamento da saúde dos sistemas em operação de qualquer edificação é o laudo técnico de inspeção predial, normatizado pela 16.747/2020, que inclusive tive o privilegio de fazer parte da comissão da ABNT que elaborou a norma, foi um trabalho de quase 10 anos, muito bonito, e óbvio, a partir da publicação a norma esta sendo utilizada e colocada a prova por muitos profissionais e eventualmente irá passar por revisões, emendas, ajustes, como qualquer norma técnica, ela precisa evoluir.
 
Em relação a periodicidade, muito se discutiu durante a elaboração dessa norma, que rege a elaboração dos laudos técnicos de inspeção predial, o que deveria ser colocado como prazo ou não, como é muito importante não confundir norma técnica com legislação, se deixou a questão da periodicidade para eventuais decisões legislativas de cidades, estados ou do próprio país, só para te dar um exemplo, aqui no DF nós temos dois projetos de lei em discussão na Câmara Distrital, temos também um projeto que trata de inspeção e de manutenção predial no Congresso Federal, se eu não me engano a última informação era de que tramitava pelo senado, mas já tem muitas cidades, estados que saíram na frente e já tem legislação, é o caso por exemplo do nordeste a maioria dos estados hoje já tem legislação, senão da capital, já do estado, Fortaleza é um excelente exemplo disso, eles correram depois daquela tragédia que houve, creio que em 2018, que ruiu um prédio onde a síndica veio a falecer, eles correram e fizeram a legislação deles, mas assim de forma geral, aonde não tem legislação própria, qual é a regra de ouro, qual é a boa prática de engenharia que a gente adota, para prédios de até 20 anos, um laudo de inspeção predial de 5 em 5 anos, para prédios de 20 a 30 anos, de 4 em 4 anos, de 30 a 40 anos, de 3 em 3 anos, a partir de 40 anos, laudos bienais, dependendo do caso, existe até necessidade de laudos anuais conforme a edificação vai envelhecendo e se degradando, se não são feito as manutenções periódicas adequadas, se não existe acompanhamento do prédio, vai se diminuindo o intervalo dessa inspeção predial. Um ponto muito importante da inspeção predial, até mesmo reforçado pela norma, é que nós engenheiros da área da engenharia diagnóstica utilizamos muito as referências do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE, o instituto tá com mais de 50 anos, caminhando para os 60 ou mais, mas antes de termos a norma da ABNT, toda a documentação que se fazia, todo o trabalho de engenharia diagnóstica era muito pautado nas orientações do IBAPE, eu por exemplo sou membro do instituto a muitos anos,  participo de diversos fóruns e é muito importante e algo que veio a ser reiterado e reforçado com a nova norma, o caráter multissistêmico, ou seja abordar todos os sistemas que existem no prédio e um trabalho de perfil multidisciplinar, não se fala hoje de inspeção predial sem que se tenha pelo menos participando da equipe de inspeção, pelo menos, um engenheiro civil, um engenheiro eletricista e um engenheiro mecânico, dependendo do prédio pode ser necessário inclusive outros perfis, outras habilitações para que se tenha uma visão ampla, detalhada, mais global de como está a saúde da edificação."


5-) De forma resumida como deve ser feita a descrição dos serviços de um contrato de manutenção predial?

"A gente bate muito nessa tecla porque uma grande dificuldade que os condomínios tem é a falta de uma assessoria de engenharia, e hoje se fala né do "quadripé" da assessoria condominial, um bom Condomínio é aquele condomínio que tem o gestor presente, seja ele orgânico ou profissional, mas que tem uma assessoria contábil, uma assessoria administrativa, uma assessoria jurídica e uma assessoria de engenharia. Uma outra dificuldade que os prédios tem, é que não elaboram o escopo de serviços ou sistemas, ou equipamentos que eles precisam comprar, é muito comum você ver os síndicos ligando para as empresas, pegam no Google, pegam os contatos em grupos do WhatsApp, ai ligam e falam, "preciso de uma proposta para tal coisa" e aí vem aquelas propostas de R$ 5.000, de R$ 10.000 e de R$ 30.000 e o síndico fica perdido sem saber e questiona, tá mas qual que vai se resolver a minha vida? Qual que realmente é mais barato? Eu tô comprando gato por lebre? Ou eu tô pagando um barato que vai sair caro? Então assim, aonde a gente faz esse serviço de assessoria de engenharia normalmente a gente tenta um trabalho de dar suporte na contratação de serviços especializados, como é o caso de manutenção predial, então a gente elabora um termo de referência que vai ter todo um crivo de filtro, tanto administrativo, legal, técnico e principalmente, anexo a esse termo de referência, o termo de referência em si é um anexo de uma carta-convite, ele vai trazer a especificação detalhada do que se espera, no caso de manutenção, quais são as atividades, se existe um PMP, se vai respeitar o PMP, qual é o procedimento, qual a quantidade de pessoas, qual a especialização e habilitação da empresa do engenheiro responsável, dos profissionais que trabalham, questões de segurança do trabalho, enfim você especifica tudo ali, solta no mercado de maneira que quando recebi as cotações você pode comparar entre elas, sendo esse o grande barato da especificação. Falando em termos, descrição dos serviços de contratos de manutenção predial, a descrição vai depender muito do PMP, vai depender também do "quero contratar manutenção predial Total" se quer uma total tem que conhecer como é o prédio, quais são os sistemas que tem no prédio, tem prédio que tem gerador e outros que não tem, tem prédio que tem sistema de reuso de água, outros não tem, que tem sistema de aquecimento central e outros que não tem, então sempre vai depender de um conhecimento detalhado do prédio para você especificar quais são as rotinas de manutenção, normalmente isso se reflete no PMP, é muito comum também as vezes, contratar a empresa para elaborar o PMP e depois baseado nisso contratar uma ou mais empresas de manutenção predial, porque não precisa ser só um, podem ser várias empresas cada uma no seu segmento, o importante nesses casos é também lembrar que serviços técnicos tem ter a responsabilidade técnica comprovada, então é muito comum aqui no DF, por exemplo, você tem empresas que fazem manutenção do sistema de acesso de Circuito fechado de televisão (CFTV), que é um sistema de telecomunicações e segurança eletrônica, tem equipamento de cabeamento de alimentação de energia e você vê empresas que não tem um responsável técnico, não são cadastradas em um conselho profissional, não tem a menor condição de dar uma manutenção regular e continuada e isso é um perigo. Então assim, é muito importante que os síndicos ou gestores condominiais voltem a sua atenção para buscar empresas no mercado que sejam qualificadas e habilitadas, pois eventualmente acontece um problema mais sério, vai reclamar para quem? Pro papa? A mesma coisa é que médicos, clínicas e hospitais também têm que estar registrados, também tem que ter o responsável técnico, se acontece um problema você reclama aonde? No CRM, mas se a empresa que tá prestando serviço lá, por exemplo, manutenção de ar-condicionado, a gente lembra dos aparelhos de ar condicionado que pegaram fogo lá no ninho do urubu, aquela tristeza e tragédia que foi eu vejo isso todos os dias, nos prédios que a gente faz assessoria de engenharia eu não permito que seja uma empresa que não seja devidamente qualificada ou habilitada que entre para apresentar se quer uma proposta."

 Fernando Autran é engenheiro eletricista/Telecom, pela Universidade de Brasília. Possui Pós-graduação em Tecnologias de Redes (UNB) e Segurança do Trabalho (USP).

Por Rebeca Rabelo do Portal Empreender Brasília -  www.empreenderbrasilia.com.br