Taxa de condomínio só pode ser alterada por decisão coletiva

Crise do coronavírus não isenta moradores de mensalidade, vital para a gestão de condomínios; para especialistas, síndicos devem buscar alternativas para evitar ‘quebra’ de caixa

Não há escapatória para quem busca riscar a taxa condominial do orçamento. Ainda que os dias sejam de pandemia, não é possível extirpar a cobrança, prevista em lei, mesmo sob a alegação de dificuldades financeiras impostas pela crise do novo coronavírus. Redução da cobrança ou flexibilização do pagamento de mensalidades atrasadas, todavia, podem ser apreciadas e decididas em assembleia de moradores. Síndicos têm papel decisivo neste processo, apontam especialistas.

O Código Civil brasileiro determina que condôminos são obrigados, “na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. A falta de pagamento, inclusive, pode levar à penhora do imóvel.

Enquanto o aluguel parte de uma relação contratual e pode ser negociado diretamente entre locador e locatário, a taxa condominial está ligada à propriedade do imóvel, ou seja, quem o adquire assume esta despesa até quando durar a posse do bem.

Para o síndico Eduardo de Vecchi, no atual momento, é impossível que haja uma redução na taxa de condomínio. Foto: Felipe Rau/Estadão

Além disso, como a mensalidade tem um caráter coletivo, já que a taxa representa um rateio entre todos os moradores, o não pagamento atinge os vizinhos e põe em risco, por exemplo, a manutenção de serviços essenciais, como limpeza e segurança.

“Se todo mundo puder alegar (como justificativa) a pandemia, tudo para”, analisa William Ferreira, coordenador da pós-graduação de Direito Imobiliário da PUC-SP. O docente e advogado explica que os motivos individuais não podem se sobrepor às obrigações coletivas, sob o risco do próprio condomínio entrar em “lockdown”.

“O condomínio tem suas responsabilidades. (Despesa com) água, luz, funcionários. Esse tipo de equação é um pouco difícil, porque a conta do condomínio é tua também, no porcentual que te cabe”, lembra William.

Como os condomínios tiveram que restringir o acesso a áreas comuns, por questões de segurança dos moradores, há quem pense na possibilidade de haver uma redução da taxa, já que diversos itens não estão sendo utilizados, como sauna e academia. Para o professor de Direito Civil da USP Eduardo Tomasevicius Filho, contudo, essa não seria uma “justificativa razoável” e poderia colocar em risco o caixa da administração.

“Não é por que agora há uma pandemia, cujo acesso (das áreas comuns) está restrito, que o condômino não vai poder pagar. Quando (a área) estava livre, usando ou não, ele tinha que pagar”, defende Eduardo.

Mais gastos com moradores confinados

Em um cenário sem pandemia, é comum se analisar a redução da mensalidade a partir da diminuição de custos de consumo de água, energia e gás, por exemplo. Mas com tanta gente em casa, ao mesmo tempo, devido ao confinamento, essa economia acaba se distanciando da realidade.

O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Roberto Graiche, esclarece que a composição média dos gastos condominiais é de 40% a 60% de mão de obra, e de 20% a 30% de consumos e demais contratos de manutenção e materiais. Para ele, é difícil atingir uma economia significante “sem perda de qualidade na segurança e na limpeza ou no funcionamento de equipamentos essenciais”.

“Vale lembrar que essas reduções já vinham sendo feitas ao longo da crise econômica e do alto índice de desemprego. Lembrando também que, com o confinamento geral, a tendência é que o consumo das unidades autônomas suba substancialmente, principalmente água e gás”, diz Graiche.

O síndico Eduardo de Vecchi diz que, no atual momento, uma redução da taxa seria “impossível”. Ele explica que seu condomínio, localizado na Vila Ipojuca, zona oeste de São Paulo, vive uma superlotação. “A quantidade de lixo que está sendo gerada no prédio hoje é inacreditável. É crítica a sua manutenção”, comenta o síndico.

Além disso, Eduardo explica que foram necessários gastos extraordinários com folha de pagamento uma vez que três funcionários precisaram ser afastados por estarem no grupo de risco para a covid-19.

O papel da administração na crise

No caso de falta de pagamento da taxa condominial, o síndico precisa ser acionado para tentar solucionar o problema, concordam os especialistas. “A gente está trabalhando caso a caso, entendendo o que pode ser feito para tentar flexibilização quando há dificuldade de pagamento, inadimplência”, comenta Vecchi.

Para o professor Eduardo Tomasevicius Filho, da USP, o melhor caminho é a deliberação em assembleia. “É conveniente o síndico reunir as pessoas que estão nessa situação e convocar uma assembleia, porque ela é soberana.” Em conjunto, os moradores podem avaliar um plano de parcelamento, isenção de multas e até mesmo a redução do valor da mensalidade.

O professor William Ferreira, da PUC-SP, lembra que qualquer corte de despesas ou racionalização deve acontecer sobre as verbas extraordinárias, ou seja, aquelas que não são urgentes. Além disso, o docente lembra que é preciso agilidade.

“Se acha que é relevante e dá para fazer no seu condomínio, tem que fazer rápido, porque assembleia tem um tempo de convocação. Provavelmente vai demorar entre 15 e 30 dias.”

O presidente da AABIC, que representa 52% do mercado condominial do Estado de São Paulo, lembra da importância de se evitar gastos não emergenciais e pede que “benfeitorias, reformas ou supérfluos sejam postergados”.

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