Obras no condomínio: o que você precisa saber sobre a NBR 16280

Vivemos em uma época onde o número de condomínios apenas cresce. Sendo assim, se torna ainda mais necessário que existam regras para garantir a segurança de reformas realizadas dentro dos condomínios. E esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas)

A norma 16.280 tem a função de garantir que qualquer alteração no imóvel de um condomínio seja informada ao síndico. Seja ela nas áreas de uso comum ou nas unidades privadas. Essa medida entrou em vigor no dia 18/04/2014 e passou por uma atualização em 2015.

O que é a NBR 16280

Em síntese, a Norma Brasileira 16.280 determina que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do síndico e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os condôminos devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar uma reforma em sua unidade.

A intenção da medida é garantir a segurança da obra, visto que alterações na estrutura podem causar danos graves à edificação. Logo, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os moradores do condomínio.

Conforme o estipulado pela ABNT, a NBR 16.280 exige que: se você quer executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto. E então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do síndico.

No entanto, existem alguns casos de pequenas reformas onde não é necessário apresentar o documento (veja nosso infográfico). Por causa disso, é fundamental verificar com o síndico do seu condomínio se há necessidade de entregar alguma documentação antes de iniciar qualquer tipo de obra.

Em caso de obra, quais documentos precisam ser apresentados ao síndico?

De acordo com a NBR 16.280, o condômino que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses dois documentos:

ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é engenheiro;

RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é arquiteto.

Além disso, é preciso anexar um cronograma detalhado com:

Descrição do que será feita na obra;

Tempo estimado para a realização da obra;

Planta com as alterações a serem feitas;

Lista com nome e identificação (RG e CPF) dos prestadores de serviço envolvidos.

Para simplificar, preparamos um modelo de Termo de Responsabilidade Sobre Obras para moradores. Acesse e confira gratuitamente todos os documentos necessários ao realizar uma reforma, conforme a NBR 16.280.

Quais são as obrigações do síndico segundo a NBR 16280?

Nessas situações, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Portanto, deve fiscalizar a obra e verificar se esta cumpre o que foi informado pelo morador. Caso o projeto saia do que é previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja necessário, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra ocorra conforme o planejado.

O síndico pode:

Notificar o morador;

Aplicar multas;

Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço ligados à reforma;

Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até busca o judiciário para embargar a obra.

Caso tudo ocorra conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Enfim, é possível arquivar toda a documentação.

O que acontece na prática com a NBR 16280?

Apesar de as normas dizerem que é obrigação do condômino informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática nem sempre isso acontece. Em muitos condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que julgarem adequadas no espaço. No entanto, é preciso lembrar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura.

É importante lembrar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários (ART ou RRT e o que consta no modelo de autorização de obra ou reforma) devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade. Podem existir situações onde o morador não apresente os documentos e inicie um reparo sem autorização.

Nesses casos, cabe ao síndico verificar na Convenção do Condomínio se existe uma punição ao condômino, que não tomou as providências necessárias para a realização de uma obra. Ele também pode fazer uso das mesmas medidas utilizadas quando o projeto não está saindo como planejado. 

Cuidados que o síndico deve ter em caso de obras

A princípio, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo condômino. Porém, se o síndico sentir necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecione a obra em andamento.

O síndico pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria nesses casos, evitando que ocorram enganos ou mesmo omissão de informações importantes na realização da obra.

Quais obras precisam de ART/RRT?

Obras que necessitam ART/RRT:

Instalação de ar-condicionado;

Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;

Abertura de porta ou cozinha americana;

Fechamento ou envidraçamento de sacadas;

Buracos ou perfurações de lajes;

Instalação de banheira;

Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;

Reparo ou alteração nas instalações de gás;

Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;

Alterações estruturais o apartamento.

Obras que não necessitam de ART/RRT:

Pintura;

Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto e não façam alterações da estrutura do condomínio;

Colocação de redes de proteção;

Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original.

Dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280

A iniciativa da NBR 16.280 vem para garantir mais segurança e profissionalismo em alterações feitas no condomínio, além de ser uma forma de torná-lo mais regrado, onde todos têm conhecimento dos acontecimentos que dizem respeito às estruturas e demais ocorrências relevantes.

Em seguida, separamos algumas dúvidas frequentes sobre a NBR 16.280:

O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma na edificação?

Conforme a determinação da norma: reforma é todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.

Portanto, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é necessária autorização de um arquiteto ou engenheiro. Porém, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.

O que fazer quando o síndico faz obras dentro do próprio apartamento?

O ideal é que se forme uma comissão de obras aprovada em assembleia, com poder de fiscalização, que peça para o síndico toda a documentação pertinente à obra.

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