Assembleia virtual é o caminho para os Condomínios?

Para ganhar tempo, maior eficiência e economia, muitos condomínios estão aderindo à modernidade e à tecnologia, substituindo a realização de suas assembleias presenciais por assembleias virtuais

Por Ricardo Karpat 

Por meio de plataformas e sistemas eletrônicos que asseguram idoneidade no processo, à distância, condôminos conseguem tomar as mesmas importantes decisões para a administração condominial que tomariam nas assembleias que, até então, tinham como exigência a presença física. 

Apesar de ser algo recente no segmento condominial, a assembleia virtual já é algo recorrente em empresas que constituem Sociedade Anônima (S.A.). Elas possuem regulamentação para reunião de todos os acionistas através de plataforma eletrônica, para evitar que as pessoas se desloquem para a empresa para alguma deliberação. 

Até o momento não existe nenhuma legislação em vigência que trate do assunto para o segmento condominial. Porem no dia 14/08/2019, a Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou o Projeto que permite o uso do voto eletrônico nas assembleias de condomínios. Entretanto é importante ressaltar que ainda existem etapas para serem cumpridas. No momento encontra-se na Câmara dos Deputados. 

O projeto de lei trata especificamente de votação eletrônica em condomínios, permite que, quando o quórum especial exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais das assembleias de condomínios, a correspondente deliberação possa ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião. Desta forma, a assembleia ocorreria no formato chamado de Hibrido. 

A tendência é que a regulamentação seja aprovada. Contudo, enquanto não há essa aprovação, a posição jurídica majoritária é de que a assembleia virtual pode ser utilizada em condomínios que já a tenham contempladas em suas convenções. Isso já é realidade, principalmente nos imóveis mais novos. 

Seguindo este entendimento, nos condomínios mais antigos, o uso da assembleia virtual só é permitido a partir da alteração da convenção. Essa mudança deve ser aprovada por pelo menos 2/3 dos condôminos. A convenção deve, ainda, estabelecer de forma clara os trâmites para que ela aconteça, incluindo detalhes do sistema e da tecnologia a serem utilizados. 

Vantagens e desvantagens 

A objetividade é vista como um dos pontos fortes para a implantação da assembleia virtual nos condomínios. Hoje, é comum os condôminos fugirem das assembleias presenciais, muitas vezes marcadas pelas discussões intermináveis. No ambiente virtual, a pauta seria acatada de maneira mais objetiva, na ordem do dia da assembleia, sem fugir do assunto, o que poderia garantir um quórum maior de participantes. 

Outro ponto que pode agregar maior quórum na assembleia virtual é o fato de que, atualmente, há muitos proprietários de imóveis que não residem no próprio condomínio. Se presencialmente eles não poderiam comparecer, por meio da assembleia virtual conseguiriam marcar participação. 

Como pontos negativos desse modelo de assembleia, estão as variáveis existentes da internet. A instabilidade da rede e o risco de ataque de vírus são alguns fatores que podem fugir do controle da administração condominial, o que não acontece no ambiente físico. 

Cuidados na assembleia virtual 

Para que a assembleia virtual seja legitimada, ou seja, considerada válida, ela deve obedecer algumas regras básicas. Uma das principais diz respeito à convocação de todos os condôminos, o que deve ser feito na forma e no prazo previstos em convenção. 

O cômputo de votos também deve ser respeitado. A lei determina que, senão previsto diferente em convenção condominial, seja obedecido o critério de fração ideal. Ainda que virtualmente, essa exigência deve ser acatada. A plataforma eletrônica escolhida pelo condomínio deve permitir esse tipo de cômputo. 

A segurança nesse tipo de assembleia também é fator primordial. A plataforma escolhida pelo condomínio deve ser amplamente segura e idônea. O ideal seria que os condôminos usassem a certificação digital. Porém, como envolve custo e um processo burocrático, é difícil de exigir. 

Para superar essa questão, uma alternativa eficaz e segura é oferecer um usuário e senha para o condômino acessar a plataforma e, assim, viabilizar sua participação na assembleia e na tomada de decisões. 

Enquanto a legislação começa a abordar o tema, ainda que de forma específica e não de forma geral, o que facilitaria a vida dos gestores e lhes garantiria maior segurança jurídica, na prática, muitos condomínios já passam a utilizar a tecnologia e a modernidade como recursos para envolver ao máximo a comunidade condominial. 

No entanto, a aplicação dessas ferramentas deve ser acompanhada de muito critério e, se possível, contar com o apoio de assessoria especializada, sob o risco de cometer equívocos na execução do processo, seja na questão jurídica, seja na questão de segurança eletrônica, o que comprometeria o resultado e a lisura necessária da assembleia. Com cautela e segurança, a tecnologia está no nosso dia a dia e deve sim ser introduzida nos condomínios. Em prol de condôminos, gestores e da própria edificação. 

*Ricardo Karpat é Diretor da Gábor RH, administrador de empresas especializado em recursos humanos.