Artigo: Condomínios sem área de lazer e a alteração na destinação de áreas comuns

*Rodrigo Karpat 

Os condomínios são construídos de uma certa forma para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes em um determinado momento, porém, ao longo dos anos os interesses dos que ali coabitam podem mudar

Os antigos proprietários mudam, falecem, os filhos crescem e pessoas com perfis diferentes adquirem as unidades; e aí pode começar um problema. 

Um exemplo: as áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços coletivos muitas vezes podem ser um problema. O que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no ato de instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas. 

E para mudar uma destinação será necessário unanimidade dos condôminos (Art. 1.351 do CC), ou seja, todos precisam concordar. Isso ocorre para aquele que comprou um apartamento tranquilo e buscou sossego, sem área de lazer, não se depare com a desocupação da casa do zelador e transformação do local em uma academia que fique em cima, ou embaixo da cabeça daquele que buscou sossego. 

Alguns relatos nos trazem situações em que, por exemplo, uma área destinada a caixa d’água ou ao hall social esteja sendo utilizada para se fazer churrasco, o que desvia a destinação da área e pode colocar inclusive em risco os condôminos. 

O condomínio deve ser utilizado para o fim que se destina conforme descrito em convenção e a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no Art. 1.335, II e Art. 1.336, IV do Código Civil. E ainda, o Art. 1.351 do mesmo diploma aduz que “a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” 

Alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC), além das adequações necessárias na convenção. Já o acréscimo a situações existentes 2/3 (Art. 1.342 do CC). 

Nesse sentido: 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR - QUESTÃO JÁ APRECIADA ANTERIORMENTE POR DECISÃO IRRECORRIDA - PRECLUSÃO - JUSTIÇA GRATUITA - RECOLHIMENTO DO PREPARO - ATO INCOMPATÍVEL COM O PEDIDO - INDEFERIMENTO - TERRAÇO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ÁREA DE USO COMUM - USO EXCLUSIVO POR ALGUNS CONDÔMINOS - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS - ART. 1.351, DO CC/2002 - REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS EM ESPAÇO COMUM - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA POR 2/3 DOS CONDÔMINOS - ART. 1.342 DO CC/2002 - RESSARCIMENTO - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA. Não atacada no momento oportuno, e através do recurso adequado, a decisão que rejeitou a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela parte ré na contestação, mostra-se inviável a rediscussão da matéria em sede de apelação, em razão de preclusão. Se a parte pratica ato incompatível com o afirmado estado de pobreza, efetuando o pagamento das custas recursais, não é possível que lhe sejam deferidos os benefícios da justiça gratuita. O interesse de agir guarda relação com a necessidade de o cidadão recorrer ao Estado, a fim de obter proteção a direito subjetivo material, que entenda ter sido violado ou ameaçado. O terraço, nos condomínios edilícios, constitui área comum dos condôminos, salvo disposição contrária da convenção de condomínio do edifício. Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo acerca da mudança de destinação de área do condomínio, dependerá de aprovação, por unanimidade, nos termos do art. 1.351 do CC/2002. Para realização de obras em partes comuns do edifício, se faz necessária a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.342 CC/2002, caso contrário, aquele que realizou as obras, assume para si o risco de se ver onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização. 

(TJ-MG - AC: 10024097050439001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 05/04/2018, Data de Publicação: 13/04/2018) (GRIFEI) 

Mas é importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização de área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam a coletividade sem contrariar a lei. Por exemplo: uma área lateral de um prédio que tem a finalidade de trânsito de pedestres e, digamos, que seja uma área extensa onde moradores podem bater papo, crianças jogarem uma bola, etc., o entendimento é que esta situação não se configura como alteração na destinação da área, apenas otimiza o uso do espaço e pode ser feita desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais, desde que passe pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples. 

Porém, por exemplo, alterar a academia do prédio para uma área de moradia ou para depósito, altera a destinação da área e requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (Art. 1.351 do CC). Se for o caso da construção de uma marquise para a área da churrasqueira o quórum seria 2/3 com base no Art. 1.342 do CC. 

Socorro-me ainda aos ensinamentos de Biasi Ruggiero que em sua obra Questões Imobiliárias, Editora Forense, 1997, diz “Com efeito, é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez “não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos , em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial , pois existem condomínios horizontais com duzentas trezentas unidades . Bataria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria” 9 RJ, 124:38).” 

*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista da ELEMIDIA, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP. 

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