ARTIGO: Manutenção preventiva condominial

Ricardo Ruviaro*

Atualmente com o grande crescimento imobiliário no Brasil, a manutenção preventiva em edificações é uma importante ferramenta, entretanto ainda não é muito comum a sua prática pelos síndicos e/ ou empresas de administração condominial. Porém, desempenhá-la torna-se necessário e viável para a segurança dos principais interessados

Segundo a NBR 5462:1992, a manutenção preventiva envolve ações técnicas e administrativas que, aplicadas ao bem em questão busca manter e devolver sua capacidade de desempenhar determinado objetivo. Já a NBR 5674:1999, trata da manutenção preventiva como um conjunto de atividades que, aplicadas, buscam conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação com o objetivo de atender as necessidades e segurança de seus usuários. 

Destacamos algumas das principais manutenção: A preditiva, trata-se da prática de inspeção que busca identificar possíveis danos ou avarias, e a partir desta verificação busca apresentar os procedimentos para sanar tais problemas identificados; a preventiva, é a que busca ações antes mesmos que qualquer irregularidade estrutural, elétrica, hidráulica, etc, seja apresentada; a corretiva, é uma atividade que está diretamente direcionada para o reparo dos eventuais problemas, sendo estes planejados ou não e podendo gerar grandes transtornos quanto na sua execução; a detectiva, é a prática que trata da identificação dos possíveis problemas, tendo como objetivo identificar a origem desses, e não apenas os seus indícios.

Em 2013 foi apresentada a NBR 15575:2013 conhecida como ''norma de desempenho'' que traz alguns parâmetros. Dentre eles que as construturas deverão apresentar um detalhamento da operação e manutenção do condomínio, as incumbências das partes envolvidas na construção e execução da obra, como projetistas, empreiteiros, engenheiros, arquitetos e fabricantes dos materiais utilizados. Essa norma colocou em pauta a vida útil do projeto e suas garantias, atendendo exigências legais e o código de defesa do consumidor.

A inspeção predial é um mecanismo profícuo no que se refere manutenção e conservação dos edifícios e construções em geral, e deve ser realizada de modo técnico e com frequência, com intuito de conservar e garantir o imóvel. Essa função deverá ser realizada por empresas ou profissionais habilitados, para garantir a qualidade e segurança do condomínio, e jamais deverá ser feita de modo informal ou improvisado. Sendo assim, a responsabilidade de contratar e averiguar a inspeção, cabe ao síndico do condomínio, como também conservar o prédio, manter a segurança, limpeza, manutenção das instalações, zelando pelos serviços que interessam a todos.

Quanto a periodicidade em que cada área deverá receber manutenção, terá de ser estabelecido em um cronograma seguido pelo síndico ou administradora condominial para garantir um plano de manutenção bem sucedido, visando que a falta de manutenção poderá ocorrer o deterioramento, gerando prejuízos financeiros e transtornos maiores aos moradores e usuários. Vale lembrar que, durante a montagem desse cronograma, o síndico ou administrador do plano leve em consideração aspectos importantes como o prazo de validade das peças e recomendações de seus fabricantes, pois peças danificadas poderão acarretar maiores danos comprometendo todo um sistema, por exemplo. Cada sistema presente no prédio possui sua peculiaridade quanto ao seu modo de execução e periodicidades, ressaltando a importância de mão de obra qualificada para tal feitio.

A realização da manutenção preventiva nos edifícios é imprescindível para o interesse de todos, porém por não ser muito praticada e divulgada, encontra obstáculos a serem superados por moradores, usuários, síndicos, proprietários e empreiteiras, pelo motivo de não receberem noções corretas sobre os benefícios e relevância dessa prática. Dessa forma nota-se que os benefícios aos envolvidos são variados, e podemos ressaltar a segurança como ponto primordial, assim como economia, transtornos, custos inesperados e também a valorização da propriedade perante o mercado imobiliário.

*Ricardo Ruviaro, Dr. em Matemática e Síndico Profissional.