ARTIGO: Pagamento das parcelas de condomínio

*Isso é o que diz o artigo 322 do Código Civil: “Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da ultima estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores”

Com esse entendimento, é aconselhável que condomínios incluam em seus boletos bancários para cobrança, a mensagem que: “O pagamento desta parcela não implica quitação de eventuais débitos anteriores”.

Algumas administradoras de condomínio acabam optando por não enviar boletos bancários de cobrança para condôminos inadimplentes, para não trazerem para si, a obrigação de provar que o condômino está com débitos com o condomínio, no entanto, essa medida, além de promover o aumento da inadimplência sob o argumento que não está sendo enviado o boleto para pagamento, pode ser considerada uma providência discriminatória e a utilização de meios coercitivos de cobrança, o que ainda podem ser objeto de uma ação de indenização por danos morais do condômino contra o condomínio, o que se pode evitar.

A presunção de quitação descrita no artigo 322 do C.C. não significa que as parcelas em aberto anteriores à parcela que está sendo quitada nesse momento está paga, o que altera, eis que na parte central do artigo menciona: “até prova em contrário” O problema é que ao fazer a cobrança sem destacar que esta não implica a quitação de débitos anteriores, o condomínio acaba trazendo para si o ônus da prova, ou seja, a responsabilidade por provar que as parcelas anteriores não estão pagas, encargo esse que é do condômino inadimplente em apresentar os comprovantes dos pagamentos que efetuou.

Assim, para evitar desacertos, o ideal é sempre enviar os boletos para cobrança dos condôminos e com a mensagem acima referida, promovendo o pagamento das dívidas atuais, e prevenindo a possibilidade de cobrança dos débitos anteriores.

Vale dizer, inclusive, que o não envio de boletos de pagamento para o condômino inadimplente não impede que ele opte pelo procedimento judicial de depósito em juízo dos valores que o condomínio não está aceitando, fato esse que poderia também culminar com a condenação do condomínio em pagamento em custas processuais, honorários advocatícios e demais despesas judiciais, o que se pode facilmente e adequadamente evitar.

*Giovani Duarte Oliveira – OAB/SC 16.353, especialista em direito processual civil, especializando em Gestão Estratégica de Empresas, co autor do livro Percepções.